真假委管,起底红星美凯龙转型“秘术”

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轻资产转型、全渠道泛家居平台服务商……一个个“光环”背后,更是获得了券商835亿元的目的估【gu】值。

红星美凯龙家具城 张军 摄

中国证券报记者‘zhe’经由深入观察,掀开了其轻资产转型的“秘术”――红星美凯龙通过两份条约,将需要支付租金的租赁型阛阓“包装”成无风险、深受资源市场追捧的委管型阛阓。

一位熟知内情的人士告诉中国证券报记者,搭乘阛阓建设时间差的“便车”,红星美凯龙是“假委管、真租赁”:一边签委管协议,另一边签弥补协议,将上市公司是租金兜底方的风险深埋“抽屉”里。

就“秘术”等相关事宜,中国证券报记者向红星美凯龙发去采访函。住手发稿时,记者未收到公司方面的回复。

揭秘

1986年,车建兴用600元作为启动资金,开办了一家家具作坊。这是红星美凯龙的前身。

经由几十年的生长,红星美凯龙已成为行业的龙头企业。凭证弗若斯特沙利文的数据,红星美凯龙2020年市场占有率到达17.1%,是海内家居装饰及家具零售行业当之无愧的老大。

近年来,红星美凯龙提出朝“轻资产、重运营”的模式转型。在车建兴看来,“轻资产、重运营、降杠杆战略的推进给公司带来了新的转变”。

券商看多研报络绎不停,更是喊出“腾飞在即”,给出了835亿元的目的市值。

一片欢呼皆为转型“喝彩”,但中国证券报记者的观察掀开了委管协议背后的“秘术”。

中国证券报记者经由观察,拿到了多份条约。红星美凯龙间接100%持股公司――成都红星欧丽洛雅品牌治理有限公司(简称“治理公司”)和厦门市都会建设生长投资有限公司(简称“厦门城投”)签署了一份《委托谋划治理“li”框架协议》(简称“委管协议”)。与委管协议一起的,是一份深藏“隐秘”的弥补协议。

这份弥补协『xie』议是治理公司与厦门城投、上海星凯程鹏企业治理有限公司(简称“上海星凯程鹏”)签署的,签署的时间是2019年。

委管协议的主要内容是厦门城投拟将位于厦门市同安区‘qu’的《de》一块约2万平方米的地块用于投资建设大型家具阛阓及配套办公,交由治理公司来治理运营。

而『er』弥补协议明确写着,谋划物业开业《ye》后,治理公司需要支付厦门城投牢靠收益,分10年合计2.71亿元;需要在每年6月30日前支付昔时40%的牢靠收益,12月20日前支付昔时剩余60%的牢靠收益。

“这解释该物业的本质仍是租赁『lin』型阛阓,而“er”非委管型的。”上述知情人士告诉中国证券报记者。

除牢靠租金外,厦门城投还享受收益部门。弥补协议约定,除牢靠收益外,治理公司需要在扣掉每年的谋划成本、开业筹备用度和牢靠收益后,形成浮动收益。这浮动收益的30%是归厦门城投的,剩余的70%是治理公司所有。

兜底

中国证券报记者实地探访银城智谷园区领会到,红星美凯龙将是园区唯逐一家家具企业,待阛阓建成后,红星美凯龙将要运营地上5层、地下2层,设计总建面约75000平方米的高端家具阛阓。

只管红星美凯龙有一个个乐成运营的案例,但厦门城投照样让其做了兜底{di}。弥补协议第一页明确写着,若治理公司的收入不足以肩负其所列支的谋划成本等及厦门城投年度牢靠收益的不足部门,需由治理公司或上海星凯程鹏以股东乞 qi[贷方式向治理公司投入。

工商资料显示,红星美凯龙100%持有上海星凯程鹏股权。这意味着,上市公司是现实的兜底方。

剖析人士示意,一旦阛阓谋划不佳或泛起亏损,上市公司需要为其补足,这将直接影响上市公司业绩。这一兜底模式显然和轻资产运营的委管模式相悖。

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对于追求转型的红星美凯龙〖long〗来说,公司将坚持向“轻资产、重运营”的营业模式转型,这或意味着未来委管阛阓的数目仍将继续增添。

现实上,红星美凯龙谋划的委管阛阓已经从2017年的185家增添至2020年的273家(jia),而住手2020年底自营阛阓仅92家。

接纳委管条约和弥补协议这类模式的委管{guan}阛阓数‘shu’目到底有若干家?上市公司兜底额度有若“ruo”干?中国证券报记者尚无法清晰获悉,但上市公司“无需肩负大量资源开支”的表述,或是玩了文字上“shang”的“游戏”。

留{liu}白

中国证券报记者在深入观察后发现,委管协议的存在,给收入确认的时间点预留了操作空间。

委管协议约定,厦门城投已取得厦门市同安区某地块,并设计行使其中Ⅱ-5地块约2万平方米的面积投资建设大型家具阛阓及配套办公。

作为互助方 fang[,厦门城投决议委托治理公司谋划上述约2万平方米的物业,由治理公司为该项目提供招商资源和前期咨询服务,委托限期为10年。使用红星欧丽洛雅品牌,由治理公司根据红星『xing』美凯龙家具阛阓的统一要求和尺度治理该物业项目。

诡异的是,这份委管协议虽然有着三方式定代表人的签字和公司盖章,签约日期却是空缺{que}的,只是在委管协议第一页显著位置写有:“甲乙丙三方于 年 月 日在上海市普陀区签署。”

一份长达10年的协议竟空着『zhuo』日期。中国证券报‘bao’记者实地探访看到,该阛阓仍在打地基阶段。一位厦门城 *** 司“si”方面的事情职员告诉中国证券报记者,阛阓预计要到2023年才可以交付。

厦门市同安区建设中的阛阓 张军 摄

“委管协议没写日【ri】期是由于一样平常协议都是在阛阓建成前签署的。”前述知情人士示意,“但这丝绝不影响红星美凯龙对相关收入简直认。一是由红星美凯龙出一份尺度咨询讲述,让互助方签字确认收入;二是可以由红星美凯龙出设计条约来确认这部门{men}收入。”

委管协议中就明确约定了咨询用度可以获得的收入,是一笔2800万元的前期咨询服务费。而且‘qie’约定,治理公司可以分三步拿到这笔用度:委管协议签署7日后治理『li』公司可拿到第一{yi}笔1600万元;治理公司在招商宣布会前30天可拿到第二笔600万元;阛阓开业前30天治理公司可拿到剩余的600万元。

空缺日期的委管协议在现实操作上实在是饰演了红星美凯龙利润的“调治筹码”。

一位内部人士道出了其中的“隐秘”:作为“抽屉协议”的弥补协媾和委管协议是一同签署的。阛阓建设一样平常需要2-3年的周期,在这个时间差内,红星美凯龙可以在半年报、年报宣布前,凭证财政需要与否,来填写日期,实现财政或谋划数据的“悦目”。

颇为“巧合”的是,与上述条约一起签署的,另有一份设计条约,是红星美凯龙间接持股100%的上海红星美凯龙修建设计有限公司和厦门市特房海湾投资有限公司(简称“特房投资”)签署的。这份条约的签署日期也是2019年,且同样无详细时间。条约内容包罗4444.462万元基本设计收费和3200万元的工程设计费。

2018年-2020年,红星美凯龙划分实现营业收入142.4亿元、164.69亿元、142.36亿元;归属于上市公司股《gu》东的净利润划分为44.77亿元、44.80亿元、17.31亿元;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润划分为25.66亿元、26.14亿元、11.62亿元。

隐患

对红星美凯龙而言,转型是需要的。

公司2020年年报提出,公司未来的生长设计是坚持向“轻资产、重运营【ying】”的营业模式转型,加速委管及特许谋划模式在下沉市场的渗透,通过全品牌及全渠道网络组合,进一步夯实市场向导职位。

2018年-2020年,红星美凯龙谋划的委管阛阓划分为228家、250家、273家;收入划分为41.77亿元、47.02亿元、35.80亿元。

上述知情人「ren」士示意,委管模式‘shi’的优势是提供品牌及代运营服务,作为对价收取咨询费及收入「ru」扣点,不需肩负亏损风险和种种用度,因而受资源市场青睐,对应股票也会有更高的估值倍数,便于公司再融资。

2020年6月初,红星美凯龙通告,拟非公然刊行不跨越9.13亿股(占本次刊行前总股本的25.72%)。今年6月29日,红星美凯龙通告,本次质押排除后,公司控股股东红星控股及其一致行悦耳车建兴、陈淑《shu》红、车建芳等所质押的股份占公司的股比为29.80%。

若以天风证券835亿元的目的市值而言,公司估值仍有数倍的增进空间。

“但红星美凯龙埋下的风险不‘bu’能忽视。”前述知情人士称,只管红星美凯龙行使时间差预留了收入确认和谋划业绩的操作空间,但众多委管阛阓背后隐藏的担保额度等因素,或为未来的谋划和生长埋下风险。

中诚信国际在一份讲述中提及,2020年,红星美凯龙关闭了7家委管阛阓,闭店缘故原由除委管条约到期外,还包罗互助方停业、互助方片面违约等因素。

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     发布于 2021-08-31 00:00:04  回复
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       发布于 2021-09-01 09:17:07  回复
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